Comprar em 2026 um apartamento com classe energética F ou G: riscos, custos e novas regras

O aquecimento devora dinheiro, novas leis apertam - e, de repente, o sonho do prédio antigo barato desaba.

Quem, em 2026, comprar uma verdadeira “devoradora de energia” arrisca muito mais do que o preço do anúncio sugere.

Em grandes cidades e também em localidades mais pequenas, os apartamentos com fraco desempenho energético parecem, muitas vezes, a última porta de entrada para a casa própria: mais área, um valor aparentemente justo, decisão rápida. Só que, por trás do charme de um edifício antigo, podem estar obrigações de reabilitação caras, requisitos cada vez mais rígidos e um campo minado legal capaz de apanhar compradores desprevenidos.

Porque é que apartamentos com classe energética F e G passaram, de repente, a ser um caso problemático

Com os preços da energia em alta, a eficiência energética deixou de ser um detalhe. Ao adquirir um apartamento classificado como F ou G, está, na prática, a trazer para casa o sinal de dois problemas pesados: uma envolvente do edifício ultrapassada e contas de aquecimento que podem disparar.

Este tipo de imóvel consome, muitas vezes, bem mais de 330 kWh por metro quadrado e por ano. O número pode parecer teórico, mas reflete-se de forma dura na despesa mensal. Em apartamentos maiores, a fatura de aquecimento consegue facilmente chegar ao dobro ou ao triplo do que se paga num imóvel bem reabilitado.

“Uma prestação aparentemente baixa no crédito à habitação vale pouco se as despesas de aquecimento rebentarem com a conta todos os meses.”

Ainda assim, muitos compradores continuam a desvalorizar este ponto. Verificam ao milímetro a localização, a planta e o balcão, mas o certificado energético acaba tratado como “papelada”. E isso cobra o seu preço - não só no orçamento familiar, como também no momento de revenda.

Barato no anúncio, caro no dia a dia: as armadilhas de custos escondidos

É frequente os agentes imobiliários destacarem áreas generosas, o charme do antigo e um preço por metro quadrado claramente abaixo da média. Quem sente pressão para “comprar já” tende a ignorar os sinais de alerta. O choque chega quando se entra no tema da reabilitação energética.

O que é realista esperar em termos de obras

Para tirar um apartamento da pior classe energética, quase nunca basta trocar o sistema de aquecimento. Entre as intervenções mais comuns estão:

• Substituição de janelas e portas
• Isolamento de telhado, fachada ou teto da cave
• Modernização ou substituição total do sistema de aquecimento
• Ajustes na produção de água quente e na tecnologia de regulação/controlo

Mesmo com uma área habitável relativamente contida, os custos podem situar-se facilmente entre 30.000 e 50.000 euros, e muitas vezes bem acima disso. E, mesmo depois de gastar esse valor, não há garantia de se conseguir um salto para uma classe energética claramente melhor. Cada centímetro adicional de isolamento e cada solução “à medida” típica de edifícios antigos empurra o orçamento para cima.

Os “custos paralelos” perigosos na compra de um prédio antigo

O cenário torna-se realmente dispendioso quando, além das obras planeadas, surgem surpresas. Exemplos típicos:

• Instalação elétrica antiga que exige substituição completa
• Humidades em paredes ou na cave, que só aparecem quando se inicia a obra
• Varandas, escadas comuns ou coberturas degradadas no condomínio
• Peritagens adicionais, inspeções e exigências de entidades públicas

Em muitos casos, um primeiro orçamento aproximado não chega. O total aumenta a cada pavimento levantado e a cada parede aberta. Quem planeia o orçamento “no limite” arrisca cair rapidamente num beco financeiro - com uma obra a meio e frustração a crescer.

Novas regras a partir de meados da década de 2020: quando a lei vira o mercado

Ao mesmo tempo que a energia fica mais cara, as regras impostas pelo legislador tornam-se mais apertadas. A direção é clara: imóveis com certificado energético muito fraco perdem liberdade e estabilidade de valor.

Ano	Regra para apartamentos F e G
desde 2022	As rendas de apartamentos muito ineficientes ficam congeladas; aumentos sem reabilitação deixam de ser possíveis.
desde 2023	Na venda de imóveis com muito má eficiência energética, passa a ser obrigatório um relatório pericial energético detalhado.
a partir de 2025	Apartamentos no nível mais baixo deixam de poder ser colocados novamente no mercado de arrendamento.
a partir de 2028	Também a classe imediatamente acima (ainda fraca) fica impedida para novos arrendamentos.

Para investidores, isto significa: quem comprar, em 2026, um apartamento com classe energética F ou G pode já não o conseguir arrendar sem uma reabilitação extensa. Mesmo contratos de arrendamento existentes deixam de permitir ajustes por aumentos de renda face à subida de custos, enquanto não houver um melhor rótulo energético.

“A política é clara: as ‘devoradoras de energia’ devem desaparecer do mercado de arrendamento - e não ‘um dia’, mas num horizonte previsível.”

A pressão também chega ao lado de quem vende. Os relatórios obrigatórios expõem fragilidades sem rodeios. Quem procura comprar vê rapidamente que despesas tem pela frente. O poder de negociação desloca-se de forma visível para os compradores - desde que estejam bem preparados.

Comprar apesar do risco: para quem é que um apartamento F ou G ainda pode compensar

Com tantos sinais de alerta, surge a pergunta inevitável: ainda há casos em que faz sentido comprar? Sim - mas apenas para perfis específicos, que compreendem exatamente o que estão a assumir.

Perfis típicos que podem tirar partido da oportunidade

• Utilizadores próprios com paciência: quem vai viver no imóvel, tem estômago para a obra e aguenta um inverno entre pó, ruído e camisolas quentes, pode avançar por fases - e aproveitar o desconto no preço de compra.
• Profissionais de obra e reabilitação: quem consegue executar muito por conta própria reduz fortemente os custos. Para este perfil, um apartamento degradado pode ser uma oportunidade real de valorização.
• Profissionais do mercado: reabilitadores comerciais e compradores experientes tratam estes projetos como um caso de negócio. Beneficiam de redes, equipas mais competitivas e processos afinados.

Mesmo assim, para todos vale a mesma regra: sem plano, não há hipótese. Três perguntas são determinantes:

• O custo total da reabilitação pode acabar por ultrapassar o valor de mercado do apartamento já renovado?
• Todos os apoios, créditos e subsídios são mesmo utilizáveis - e foram verificados antes da assinatura no notário?
• Existe margem temporal suficiente para concluir antes das datas-chave relevantes, caso o objetivo seja arrendar?

Check-list antes de comprar: como validar se o negócio é viável

Quem pondera seriamente comprar um apartamento com fraca eficiência energética deve avançar com método. Aqui, intuição não chega.

Estes pontos têm de estar, pelo menos, na sua lista

• Ler com atenção o relatório energético: não interessa apenas a nota final; importam as recomendações detalhadas, incluindo estimativas de custos.
• Pedir vários orçamentos para as obras: um único orçamento raramente representa o mercado. Diferenças de 20–30% são normais.
• Avaliar o condomínio: as atas das últimas reuniões mostram o que está previsto - cobertura, fachada, aquecimento do edifício, tubagens e condutas nas zonas comuns.
• Confirmar o nível de reservas do condomínio: um condomínio sem folga tende a gerar chamadas extraordinárias - muitas vezes na ordem das dezenas de milhares.
• Mapear os apoios disponíveis: créditos da KfW, empréstimos bonificados do banco habitual, subsídios municipais e programas estatais podem ser decisivos.

Podem ajudar serviços de aconselhamento municipais, agências de energia ou centros de defesa do consumidor. Os bancos também já fazem, com frequência, verificações energéticas específicas antes de aprovarem financiamentos. E uma conversa com um consultor energético independente costuma clarificar viabilidade e prioridades.

O que muitos esquecem: desgaste psicológico e rotina de obra

Para lá dos números, existe um fator que não aparece nos dossiers: o stress. Viver num estaleiro, meses de barulho e pó, coordenação de equipas, atrasos por falhas de fornecimento - tudo isto desgasta a paciência e as relações.

Quem tem trabalho muito exigente ou crianças pequenas deve pensar duas vezes antes de enfrentar uma reabilitação profunda com a casa habitada. Por vezes, um apartamento a precisar de obras com uma alternativa temporária para morar (arrendamento transitório, apoio de familiares) é a opção mais realista - mesmo que, à primeira vista, pareça mais cara.

Conceitos energéticos, em poucas palavras: o que significam os números?

Muitos mal-entendidos nascem porque a terminologia do certificado energético parece pouco intuitiva. Dois pontos são especialmente relevantes:

• kWh por metro quadrado e por ano: indica a necessidade estimada de energia do apartamento. Quanto mais alto, mais caro será aquecer. Comparar com uma habitação de referência na mesma localidade ajuda a dar contexto ao valor.
• Necessidade de energia primária: aqui conta o quão “limpo” é o vetor energético utilizado. Uma bomba de calor moderna é avaliada de forma diferente de um sistema antigo a gasóleo ou a gás.

Quando estas métricas fazem sentido para si, torna-se mais fácil comparar anúncios e definir metas de reabilitação com realismo. Em alguns casos, trocar apenas o sistema de aquecimento não chega, porque a envolvente perde demasiada energia. Noutros, janelas novas combinadas com tecnologia moderna de controlo e regulação podem trazer um salto significativo.

Quem quiser comprar, em 2026, um apartamento com classe energética F ou G deve, por isso, pensar como um gestor: medir o risco, simular cenários e reservar margem. Assim, um imóvel aparentemente problemático pode tornar-se, a longo prazo, uma casa sólida e confortável - mas só se as contas fecharem mesmo.