Classe energética F e G: quando o preço baixo de uma casa vira um risco caro

As despesas com aquecimento estão a disparar, as metas climáticas tornam-se mais exigentes e, ao mesmo tempo, os anúncios imobiliários exibem muitos metros quadrados a um preço surpreendentemente baixo. O problema costuma estar no certificado energético: apartamentos e moradias com classificação F ou G são, muitas vezes, casos verdadeiramente complicados. Quem compra sem preparação arrisca-se a transformar o sonho da casa própria num projecto financeiro sem fim.

Porque é que a classe energética F e G passou a ser um risco real

Imóveis com um certificado energético muito fraco são frequentemente apelidados de “buracos de energia” ou “buracos de calor”. Por trás do tom informal está uma questão bem concreta: custos. Edifícios com classificação F ou G consomem, não raras vezes, bem acima de 330 quilowatt-hora por metro quadrado e por ano (kWh/m²/ano) - e isso sente-se directamente na carteira.

Uma casa na classe F ou G pode, para a mesma área habitável, gerar custos de aquecimento duas a três vezes superiores aos de um imóvel bem reabilitado.

Por isso, para quem compra, a classe energética deixou de ser um detalhe secundário. Este indicador pesa cada vez mais na decisão sobre se um imóvel é, de facto, suportável do ponto de vista financeiro, porque:

• as despesas mensais associadas à habitação tendem a ser bastante mais elevadas,
• os bancos passam a incorporar mais o risco energético nas avaliações,
• obrigações futuras de reabilitação podem penalizar o valor de revenda.

São sobretudo edifícios mais antigos, com isolamento deficiente, janelas com infiltrações de ar e sistemas de aquecimento ultrapassados, que acabam por cair nestas categorias. No papel parecem oportunidades; na prática, muitas vezes são reabilitações anunciadas.

O preço parece irresistível - a renovação acaba por consumir a vantagem

Os anúncios destes imóveis quase sempre soam a promessa: muito espaço, boa localização, “pequenas obras de renovação” - e um preço visivelmente inferior ao de apartamentos equivalentes com melhor certificado energético. É exactamente aqui que a armadilha começa.

Assim que a reabilitação energética entra em fase de planeamento, a lista de custos cresce rapidamente:

• substituição de janelas e portas com envidraçamento fraco,
• isolamento de cobertura/telhado, fachada e tecto da cave,
• substituição do sistema de aquecimento, por exemplo abandonando o óleo combustível ou uma caldeira a gás antiga,
• actualização das redes eléctrica e de água quando há intervenções maiores.

Numa moradia unifamiliar ou num apartamento de maior dimensão, é frequente os valores entrarem depressa na ordem dos 30.000 a 50.000 euros - e, em certos casos, muito acima disso. E mesmo assim não é garantido que, no final, o imóvel atinja uma classe energética substancialmente melhor.

Quem olha apenas para o preço de compra pode não perceber que a factura da reabilitação pode engolir por completo o “desconto” aparente - ou até ultrapassá-lo.

Custos escondidos com que quase ninguém conta

O impacto financeiro torna-se especialmente pesado quando o comprador não analisa tudo ao detalhe antes de assinar. Para além das obras mais óbvias, há despesas adicionais que surgem com facilidade:

• peritagens obrigatórias e relatórios energéticos,
• modernização da instalação eléctrica quando os cabos antigos já não cumprem requisitos,
• problemas de bolor ou humidade escondidos atrás de revestimentos antigos,
• varandas, coberturas/telhados ou caixas de escadas a necessitar de obras em prédios,
• medidas de segurança contra incêndio exigidas em edifícios antigos.

Em condomínios, podem ainda somar-se custos proporcionais relativos à fachada, à cobertura ou ao sistema de aquecimento do edifício como um todo. Aquilo que, no anúncio, parece uma compra barata pode revelar-se um erro clássico quando se fecha a conta final.

Aperto legal: o que se agrava a partir de 2026

Em paralelo com o aumento dos preços da energia, cada vez mais países - incluindo a França, cujas regras servem aqui de exemplo - estão a endurecer os requisitos legais aplicáveis a edifícios ineficientes. A tendência é inequívoca: classes energéticas más deverão desaparecer do mercado de arrendamento ou terão de passar por reabilitações profundas.

Ano	Regra para apartamentos muito ineficientes (exemplo: França)
2025	Apartamentos com classe energética G deixam de poder ser arrendados em novos contratos
2026	Obrigações de verificação mais alargadas e mais relatórios energéticos, por exemplo para pequenos condomínios
2028	É proibido celebrar novos arrendamentos de apartamentos com classe F

Para senhorios, o cenário é directo: sem reabilitação energética, um imóvel F ou G perde gradualmente a possibilidade de ser arrendado. Além disso, já há alguns anos que as rendas destes imóveis muitas vezes ficam congeladas - só há aumentos quando existe um novo certificado energético, melhor.

Quem comprar hoje um apartamento F ou G como investimento pode, em poucos anos, ficar perante uma escolha: reabilitação cara ou imóvel vazio.

Também na venda futura a pressão aumenta. Um relatório energético obrigatório torna o estado do imóvel muito transparente para potenciais compradores. Isso reforça a margem de negociação de quem compra e aumenta o desconto exigido por edifícios sem obras.

Apesar de tudo, comprar? Para quem pode compensar este negócio arriscado

Mesmo com todos os alertas, imóveis que consomem muita energia continuam a interessar a alguns perfis. Em especial a quem assume uma visão especulativa ou muito de longo prazo - e consegue lidar com obras.

Perfis típicos de compradores que ainda avançam

• Compradores para habitação própria com orçamento muito limitado, que procuram uma forma barata de entrada no mercado e aceitam viver anos com obras, pó e camisola no sofá.
• Profissionais da construção e bons “faz-tudo”, capazes de executar parte dos trabalhos por conta própria e reduzir custos de forma significativa.
• Profissionais do sector, como empresas de reabilitação ou comerciantes de imóveis, que conseguem estimar com rigor como um imóvel degradado pode evoluir em valor após a intervenção.

No fim, tudo depende de a matemática bater certo. Quem compra precisa de um plano claro e de contas realistas.

Três perguntas de controlo antes de comprar uma armadilha energética

Para o negócio não descambar, vale a pena calcular pelo menos estes pontos com rigor:

• O valor de mercado do imóvel após as obras cobre, com folga, a soma de preço de compra, custos associados e orçamento de reabilitação?
• Todos os apoios, créditos e subsídios relevantes (por exemplo, empréstimos de reabilitação com juros mais baixos, apoios do Estado, programas regionais) são realmente acessíveis?
• É possível calendarizar a obra de modo a que proibições de arrendamento ou padrões mais exigentes não “cortem o caminho” a meio?

Quem não consegue dar uma resposta sólida a pelo menos uma destas perguntas deve ponderar seriamente se a compra faz sentido.

Lista de verificação antes de assinar: como evitar surpresas desagradáveis

Quem está mesmo a considerar um imóvel F ou G precisa de mais do que intuição. Uma preparação metódica protege contra decisões erradas.

Algumas horas de análise antes da escritura podem poupar anos de stress de obra e preocupações financeiras.

• Ler o relatório energético com atenção: que medidas são recomendadas, que poupança é plausível e que custos estima o perito?
• Pedir vários orçamentos: não ficar por uma empresa - solicitar pelo menos três e comparar itens e valores.
• Avaliar a envolvente do edifício: estado de cobertura, fachada, janelas e cave, idealmente com um perito em construção.
• Em condomínios, consultar actas e decisões: foram aprovadas ou discutidas obras grandes? Há derramas extraordinárias previstas?
• Planear o financiamento com a reabilitação incluída: o banco deve considerar não só a compra, mas também o pacote de obras energéticas desde o início.

O que muitos desvalorizam: desgaste psicológico e stress do dia a dia

Fala-se muito de dinheiro e pouco de nervos. No entanto, um imóvel a precisar de reabilitação profunda também cobra um preço mental. Meses - ou anos - de pó, ruído e marcações com empreiteiros exigem energia, sobretudo quando se trabalha em paralelo ou há crianças em casa.

A pressão aumenta ainda mais quando parte das obras tem de acontecer no inverno, porque o tempo até novas exigências legais é curto. Custos elevados de aquecimento somados a uma obra em curso podem afectar o ambiente familiar de forma duradoura. Quem entra num projecto destes deve avaliar com realismo não só o saldo bancário, mas também a própria capacidade de aguentar o processo.

Enquadramento prático: quando é que a compra pode fazer sentido

Um imóvel F ou G pode, apesar de todos os riscos, ser uma oportunidade se algumas condições estiverem reunidas. Por exemplo, quando:

• a localização tem procura forte de forma sustentada,
• o desconto face a imóveis reabilitados é muito evidente,
• parte das intervenções já foi feita, como janelas novas ou um sistema de aquecimento moderno,
• existe apoio técnico na família ou entre amigos.

Quem compra um imóvel destes está, no fundo, a apostar em dois efeitos: redução dos custos de energia após a reabilitação e valorização significativa numa venda futura. No entanto, ambos só acontecem se as medidas forem bem planeadas e executadas, e se o enquadramento legal não apertar ainda mais.

Como regra prática: primeiro recolher informação, depois fazer contas - e só no fim assinar. Quem compra uma casa ou um apartamento por reabilitar, com falhas energéticas graves, sem seguir estes passos, não está apenas a testar a própria paciência: está a arriscar muito dinheiro.